대항력 없는 임차권이라도 거짓으로 신고했다면 — 경매방해죄의 판단 기준

핵심 요지

형법 제315조는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다. 대법원은 경매방해죄가 결과의 불공정이 현실적으로 나타날 필요가 없는 추상적 위험범이고, 경매의 공정을 해하는 행위에는 법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위뿐 아니라 경매에 참가하려는 사람의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 포함된다고 봅니다. 그래서 허위 전세계약서로 임차권을 신고하고 배당요구를 한 사건에서, 그 임차권이 먼저 등기된 처분금지가처분보다 후순위여서 대항력이 없다는 법률평가만으로 경매방해를 부정한 원심을 파기했습니다. 허위 임차권이 현황조사보고서에 포함된 점 등 경매절차에 나타난 사정을 종합해 경매참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤는지 충실히 심리해야 한다는 것입니다. 다만 대법원은 유죄를 확정한 것이 아니라 이런 사정을 다시 심리하도록 사건을 돌려보냈습니다.

작성 · 장세훈 변호사 · 법무법인 더프라임

집이 경매에 넘어갈 때 아는 사람 이름으로 전세계약서를 만들어 임차인인 것처럼 권리신고를 하는 경우가 있습니다. 나중에 문제가 되면 어차피 그 임차권은 대항력이 없어서 경매 결과에 아무 영향도 없었다고 항변합니다. 대법원은 이런 주장만으로 경매방해죄를 부정할 수 없다고 보았습니다. 허위 임차권 신고가 언제 경매방해죄가 되는지 조문과 대법원 판결로 정리해 드립니다.

경매방해죄를 처벌하는 조항

형법 제315조는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다. 법원 경매에서 거짓 임대차계약서를 내 임차인인 것처럼 권리신고를 하는 것은 위계에 해당할 수 있습니다.

경매의 공정을 해한다는 것의 의미

대법원은 경매방해죄가 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서, 결과의 불공정이 현실적으로 나타날 필요는 없다고 봅니다. 경매의 공정을 해하는 행위란 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키는 것으로서, 가격을 결정하는 데 있어서뿐 아니라 적법하고 공정한 경쟁방법 자체를 해하는 행위를 포함합니다.

또 법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위뿐 아니라 경매에 참가하려는 사람의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 여기에 해당할 수 있다고 했습니다(대법원 2006. 6. 9. 선고 2005도8498 판결 등).

허위 전세계약서로 배당요구를 한 사건

2025년 판결의 사건에서 빌라 두 세대의 소유권은 사해행위취소 판결로 원래 소유자에게 돌아갔고, 그 소유자의 채권자가 강제경매를 신청했습니다. 그러자 종전 명의자인 피고인과 그 직원은 직원과 인테리어업자가 각 세대를 전세보증금 6천만 원에 임차한 것처럼 허위 전세계약서를 만들어 법원에 권리신고와 배당요구를 했습니다. 실제로는 직원은 다른 세대에 무상으로 살았고, 인테리어업자는 공사대금을 담보하려고 계약서를 만든 것일 뿐 보증금을 내거나 거주한 사실이 없었습니다.

원심은 선순위 근저당권 등으로 대항할 수 없는 임차권을 허위로 신고하는 경우에는 경매 참가자들의 매수신고가격 결정에 영향을 미치지 않는다고 전제했습니다. 그리고 이 임차권은 대항력이 생기기 전에 등기된 처분금지가처분보다 후순위여서 대항력이 없으므로 경매방해가 아니라며 제1심의 유죄 판단을 파기하고 무죄로 보았습니다.

대항력이 없다는 법률평가만으로는 부족합니다

대법원은 판단을 달리했습니다. 경매방해에 해당하는지 판단하려면 경매 목적물에 대한 객관적 법률관계와 실제 점유 상태, 경매절차에서 한 권리신고 내역, 현황조사보고서나 매각물건명세서의 기재 내용, 경매 전후로 변동되는 법률관계, 소멸되거나 인수되는 권리의 유무와 그런 권리 외관이 있는지 등을 종합해, 그 행위가 법률적으로 경매결과에 영향을 미치거나 경매참가자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는지를 충실히 심리해야 한다고 했습니다.

그리고 권리의 객관적 성격과 민사집행법 등에 따른 권리변동에 관한 법률적 평가만으로 곧바로 경매방해죄 성립을 긍정하거나 부정하는 것은 필요한 심리를 다하지 않은 것이라고 보았습니다.

이 사건에서는 피고인들이 신고한 임차권이 현황조사보고서에 포함되었는데, 대법원은 이것이 경매참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정 중 하나라고 보았습니다. 그래서 이런 사정을 포함해 허위 임차권 신고가 경매참가자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤는지, 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태가 생겼는지를 따졌어야 한다며, 원심판결 중 경매방해 부분을 파기하고 환송했습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도11083 판결).

유죄가 확정된 것은 아닙니다

이 판결은 대항력이 없다는 이유만으로 무죄를 선고할 수 없고 사실상 영향을 따져 보아야 한다는 것이지, 허위 임차권 신고라면 언제나 경매방해죄가 된다고 단정한 것은 아닙니다. 환송 후 원심이 경매절차에 나타난 사정을 종합해 다시 판단하게 됩니다.

한편 허위 임차권으로 배당까지 받으려 했다면 경매방해와 별도로 사기 등 다른 죄가 함께 문제 될 수 있습니다. 실제로 이 사건에서도 피고인들은 사기미수 등의 혐의로 함께 기소되었습니다.

대구·경북에서 경매 중 임대차 문제로 조사를 받는다면

첫째, 임대차계약을 언제 어떻게 체결했는지, 보증금을 실제로 지급했는지, 실제로 거주했는지를 보여 주는 자료를 정리하십시오. 계약서 외에 송금 내역, 전입신고, 관리비 납부 내역 등이 판단 자료가 됩니다.

둘째, 신고한 임차권이 현황조사보고서나 매각물건명세서에 어떻게 기재되었는지 확인하십시오. 대법원은 이런 기재가 경매참가자의 의사결정에 영향을 줄 수 있는 사정이라고 보았습니다.

셋째, 경매 목적물의 등기 순위와 대항력 유무는 여전히 중요한 사정이지만, 그것만으로 결론이 나지 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다.

법무법인 더프라임 대구경북전담센터는 경매방해 사건을 임대차의 실체, 경매절차의 기재 내용, 경매참가자에 대한 영향으로 나누어 검토합니다.