전세사기, 언제 사기죄가 될까 — 보증금 못 돌려준 것과 사기의 경계

핵심 요지

전세보증금을 돌려받지 못했다고 곧바로 사기가 되는 것은 아닙니다. 임대인이 계약 당시부터 반환 의사나 능력이 없이 속였다는 편취의 고의가 인정되어야 합니다. 이른바 깡통전세에서 선순위 근저당이나 기존 보증금 사정을 숨겼다면 기망이 될 수 있고, 피해액이 크면 특정경제범죄가중처벌법으로 더 무겁게 처벌됩니다.

작성 · 김진배 변호사 · 법무법인 더프라임

전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 곧바로 전세사기, 즉 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 사기죄가 되려면 임대인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 이를 속였다는 편취의 고의가 인정되어야 합니다. 다만 이른바 ‘깡통전세’에서 선순위 근저당이나 기존 보증금 사정을 숨겼다면 기망이 될 수 있고, 피해액이 크면 특정경제범죄가중처벌법으로 더 무겁게 처벌됩니다. 대구·경북에서도 늘고 있는 전세사기가 형사법상 어떻게 처벌되는지 정리해 드립니다.

보증금을 못 돌려준 것만으로 사기가 되진 않습니다

전세계약도 사기죄(형법 제347조)의 일반 법리를 따릅니다. 임대인이 계약 당시 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 이를 있는 것처럼 속여 보증금을 받았다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 핵심은 판단 시점이 ‘계약 체결 당시’라는 점입니다. 계약 뒤 사정이 나빠져 결과적으로 돌려주지 못한 것만으로는 사기가 되지 않습니다.

법원은 계약 당시 이미 무자본 갭투자 구조였는지, 여러 채의 보증금을 새 보증금으로 돌려막는 구조였는지, 별도의 자력이나 소득이 있었는지, 허위 설명이 있었는지 등을 종합해 편취의 고의를 판단합니다. 이미 다른 집 보증금 반환으로 문제가 생긴 상태에서 자산을 초과하는 채무를 지고 돌려막기를 했다면 미필적 고의가 인정될 수 있습니다.

깡통전세 — 사정을 숨기면 기망이 될 수 있습니다

이른바 ‘깡통전세’는 주택 가액에 비해 선순위 근저당과 보증금의 합계가 과도해 보증금 회수가 어려운 경우를 말합니다. 이때 임대인이 그 사정을 알리지 않은 것이 기망이 되는지는 나누어 보아야 합니다. 대법원과 하급심은 주택의 잔존담보가치가 새 임차인의 보증금을 담보하지 못하는데도 선순위 권리나 기존 보증금 총액을 허위로 축소하거나 숨겼다면 기망을 인정합니다. 잔존담보가치는 시가에서 선순위 근저당과 선순위 보증금 등을 뺀 값으로 보되, 채권최고액을 단순히 빼는 산식으로 고정하는 것이 아니라 실제 채무액과 공동담보, 임차권의 순위 등을 함께 살펴 판단합니다.

특히 이미 경매가 진행 중이거나 담보로 제공된 사실, 선순위 전세를 월세라고 속이는 행위는 명백한 기망으로 평가됩니다. 반대로 주택의 담보가치가 보증금을 충분히 넘어 임차인에게 실질적 위험이 없다면, 임대인이 자신의 다른 채무 상태까지 일일이 고지할 일반적 의무는 없다고 봅니다. 결국 계약 당시 그 집으로 보증금을 회수할 수 있었는지가 갈림의 축입니다.

피해액이 크면 특경법으로 더 무겁게 처벌됩니다

전세사기라는 별도의 죄명이 있는 것은 아니고 기본적으로 사기죄가 적용되지만, 편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용됩니다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 크게 가중됩니다.

다만 이득액은 엄격하게 산정됩니다. 대법원 2007. 4. 19. 선고 2005도7288 전원합의체 판결은 부동산 자체를 편취한 경우 아무 부담이 없는 상태의 시가가 아니라 근저당권 등 부담을 공제한 실제 교환가치를 기준으로 이득액을 산정해야 한다고 판단했습니다. 이는 부동산 자체를 편취한 사안에 관한 것이고, 전세보증금 편취에서는 원칙적으로 임차인이 건넨 보증금 액수가 이득액의 기준이 됩니다. 다만 매매와 임대차가 결합된 구조 등에서는 산정이 달라질 수 있습니다.

중개사·바지 임대인·컨설팅업자도 공범이 될 수 있습니다

전세사기는 대개 실소유자, 명의만 빌려준 이른바 ‘바지 임대인’, 공인중개사, 컨설팅업자 등이 역할을 나누어 이루어집니다. 공모는 명시적 합의가 없어도 순차적·암묵적 의사의 결합으로 성립하고, 실행행위에 직접 관여하지 않았더라도 범행을 실질적으로 지배·기여한 기능적 행위지배가 인정되면 공동정범이 됩니다.

실제로 명의 제공, 신탁부동산을 정상 임대가 가능한 것처럼 꾸미는 외관 형성, 계약 현장 참여, 보증금 수령계좌 제공, 임차인 모집 등 역할을 분담한 경우 단순 방조가 아니라 공동정범이 인정된 사례가 있습니다. ‘단순히 소개만 했다’, ‘이름만 빌려줬다’는 사정만으로 책임을 면하기는 어렵습니다.

임차인의 대항력·우선변제권과 피해자 지원

임차인은 형사 고소와 별개로 보증금 회수 수단을 확보해야 합니다. 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이 요건은 전세사기피해자법상 지원과도 직접 연결됩니다.

전세사기피해자로 인정되면 공공주택사업자의 우선매수, 경·공매 절차의 유예·정지 요청, 공공임대 전환과 우선공급 같은 지원을 받을 수 있습니다. 다만 대항력과 우선변제권만으로 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되면 지원 대상에서 제외될 수 있습니다. 형사절차와 지원 절차는 서로 연동되지만 별개이므로, 고소와 함께 대항요건 확보, 임차권등기 등을 신속히 챙기는 것이 중요합니다.